Em meio à ressaca do 13 de outubro e com os tambores de uma greve de aluguéis soando como não se ouvia há um século, o Banco da Espanha decidiu publicar uma análise detalhada sobre a estrutura do setor no país. E trouxe alguns dados para reflexão.
Por exemplo, que, além da mitificação em torno dos fundos abutres ou sociedades de investimento, a maioria das casas oferecidas para aluguel na Espanha pertence a particulares, principalmente pequenos proprietários.
Esse não é o único recado que o órgão deixa.
Quem aluga na Espanha?
De acordo com o último relatório setorial do Banco da Espanha (BE), a resposta é bem clara: são os particulares. Eles são a maioria e se tornaram ainda mais relevantes no mercado com o passar dos anos.
Para ser mais preciso, o órgão calcula que, pelo menos em 2021, mais de 90% das propriedades alugadas como residências habituais e a preço de mercado estavam nas mãos de pessoas físicas. As sociedades detinham 8% do total de imóveis.
E essa é a média nacional!
A presença de pessoas jurídicas no aluguel de residências é bem menor em regiões como Astúrias (4,3%), Baleares (4,7%), Castela e Leão (5%), Extremadura (2,6%), Galícia (3,8%) ou Múrcia (5,4%), para citar alguns exemplos. Já nas Canárias, Madri e Catalunha, o índice supera a média, variando entre 9,1% e 11,1%. Em geral, o BE descreve um mercado de aluguel residencial "dominado por particulares que não são grandes proprietários".
Quadro extraído do último relatório setorial do Banco da Espanha.
E como são esses proprietários?
Do relatório do Banco da Espanha deduz-se algo mais: a maioria desses particulares que têm imóveis para alugar são, em grande parte, pequenos proprietários. Embora seu peso no mercado se explique, em grande medida, pela "alta rentabilidade" que os aluguéis oferecem em comparação com outras alternativas de investimento, a verdade é que grandes proprietários são raros. Eles existem, mas são minoria.
A entidade reconhece que o mercado de aluguel espanhol "não é concentrado e é dominado por pequenos proprietários".
"Cálculos administrativos".
As estimativas com base em dados administrativos de 2021 apontam que o número total de moradias habituais alugadas, cujo proprietário é uma pessoa física com mais de dez imóveis, representa no máximo 7% do mercado de aluguel em áreas de jurisdição fiscal comum, detalha o supervisor bancário. E não para por aí.
"Peso modesto".
Em seu relatório, o Banco da Espanha ressalta que o "modesto peso relativo" das empresas no mercado de aluguel residencial é uma característica generalizada em todas as comunidades autônomas e que faz a Espanha se destacar entre as grandes economias da Europa, onde instituições financeiras, seguradoras, fundos e Socimi (Sociedades Anônimas Cotizadas de Investimento no Mercado Imobiliário) têm "um peso maior" no mercado.
O relatório sugere que, se esses "agentes profissionais" tivessem uma presença maior, isso resultaria em "menores prêmios de risco e menor impacto dos custos operacionais e tributários nos preços dos aluguéis".
"Um aumento substancial".
Essas não são as únicas ideias e percentuais destacados pelo órgão, que observa um "aumento substancial" na última década no número de moradias para aluguel residencial em mãos de pessoas físicas. E como um número fala mais do que uma longa explicação, o Banco da Espanha aponta que esse estoque aumentou em cerca de 100.000 casas por ano entre 2012 e 2022.
Esses dados referem-se a imóveis alugados para uso como residência habitual do inquilino, um mercado no qual os particulares aumentaram "sua presença relativa". Além disso, o próprio Banco da Espanha reconhece que essa tendência não foi acompanhada por um aumento na investimento público em aluguéis sociais.
Quadros extraídos do último relatório setorial do Banco da Espanha.
E quanto aos imóveis turísticos?
O relatório também traz insights sobre o mercado de aluguel por temporada, que, nos últimos meses, tem sido o foco de atenção de prefeituras em diferentes regiões da Espanha, especialmente nos polos turísticos.
Qual é a conclusão do Banco da Espanha? Que o mercado de aluguel turístico se “consolidou”, com uma presença desigual em todo o território. No panorama nacional, o peso dos aluguéis turísticos no mercado residencial é relativamente “modesto”.
O órgão reconhece que medir essa oferta não é fácil devido aos desafios municipais, mas estima que, no início deste ano, havia cerca de 350 mil casas dedicadas ao aluguel turístico, representando apenas 10% do mercado de aluguel residencial.
Ao detalhar, fica claro que essa porcentagem varia significativamente de uma região para outra na Espanha. De fato, os percentuais aumentam drasticamente em cidades como Málaga ou Sevilha.
Aprofundando nos detalhes
“Essas residências estão concentradas nas principais áreas turísticas, com altas proporções de imóveis turísticos em relação aos aluguéis residenciais em algumas áreas urbanas do arco mediterrâneo —como Marbella, Málaga ou Elche—, além de proporções que ultrapassam 20% nas periferias das áreas urbanas do norte da península”, explica a entidade.
Os percentuais de aluguel por temporada são elevados em comparação com o parque residencial em certos distritos do país, como o centro de Barcelona, Valência, Madri ou Sevilha. Em Sevilha, há seções onde se calcula que o número de imóveis turísticos seja 1,5 vezes maior do que o de residências habituais.
Qual é o balanço?
O Banco da Espanha traz outras observações interessantes para entender o setor, como o fato de que o parque de aluguel social na Espanha é "muito reduzido" em comparação com outras economias avançadas, que a rentabilidade para os proprietários é maior em áreas de baixa renda, ou que 40% das famílias que alugam dedicam uma parcela maior do que o recomendado de seus salários ao pagamento de moradia. No entanto, seu diagnóstico geral é que o mercado de aluguéis ganhou importância ao longo dos anos.
O órgão estima que, até o final de 2023, havia 3,3 milhões de pessoas a mais morando em casas alugadas em comparação com 2007. “Esse aumento significativo foi possível graças à adição de mais de 1,3 milhões de imóveis ao parque de residências para aluguel, que alcançou cerca de 3,6 milhões de unidades em 2023.”
Ainda assim, a oferta continua insuficiente para acompanhar a alta demanda por moradia. Ao analisar o aumento dos preços de aluguel — de 28,5% entre 2015 e 2022, embora o percentual seja bem maior em algumas cidades —, o relatório deixa uma mensagem clara: “Eles são o resultado de um crescimento da demanda superior ao da oferta, que aumenta a um ritmo insuficiente.”
Imagem | Alex (Unsplash)
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