O fenômeno das Akiya no Japão — o número desproporcional de casas vazias e abandonadas (cerca de 9 milhões atualmente), resultado de uma combinação de fatores com a crise demográfica do país como pano de fundo — não é novidade. No entanto, uma situação atípica está ocorrendo no mercado imobiliário japonês: os preços dos imóveis continuam subindo, e muitas pessoas têm aproveitado a oportunidade de comprar uma Akiya. O problema é que o "barato" pode acabar saindo caro.
Quero uma Akiya
Parece que o aumento dos preços dos imóveis no Japão impulsionou a demanda por essas casas abandonadas, uma opção "econômica" cada vez mais popular entre os compradores. E, entre todos, adquirir uma Akiya tem atraído especialmente jovens e famílias com orçamentos limitados.
As propriedades, que em muitos casos são minimamente renovadas e vendidas por metade do custo de uma casa nova, ou até mesmo entregues gratuitamente em troca de assumir os custos de manutenção, se tornaram uma opção muito atrativa para compradores que buscam economizar.
Na verdade, o governo japonês incentiva o uso dessas casas para evitar que se deteriorarem e revitalizar áreas afetadas pela despovoação e abandono.
Empresas e gestão de Akiyas
Paralelamente a essa demanda, empresas como a Katitas têm liderado o mercado de casas abandonadas. A Katitas, por exemplo, compra propriedades desocupadas, as renova mantendo elementos originais sempre que possível, e as vende com o terreno incluído a um preço médio de 16 milhões de ienes (cerca de 106.500 dólares), aproximadamente metade do custo de uma casa nova.
Graças a esse tipo de abordagem criativa para reformas, como a modificação de plantas e a inclusão de espaços para estacionamento, a Katitas vendeu 5.535 casas no ano fiscal que terminou em março, quase o dobro do que conseguiu há uma década.
"Dar Akiyas de graça"
Outro ator chave são empresas como a Zero Estate, que conectam proprietários de Akiyas que desejam se desfazer de suas propriedades sem custo algum com pessoas interessadas em adquiri-las. Essas "propriedades por zero ienes" são transferidas com apoio administrativo em troca de uma taxa.
Parece que, embora muitas dessas casas estejam em condições muito ruins, a taxa de fechamento de contratos alcançou 80%. Além disso, iniciativas locais, como o programa da cidade de Kamiichi, na província de Toyama, oferecem subsídios para facilitar a compra "a zero" dessas propriedades.
O problema de comprar uma Akiya
No entanto, o aumento da demanda por essas casas abandonadas também trouxe à tona uma série de riscos, especialmente relacionados aos muitos defeitos ocultos que nem sempre são visíveis. Entre 2020 e 2022, o Centro de Renovação e Resolução de Disputas Habitacionais recebeu uma média de 690 consultas anuais sobre problemas como vazamentos ou sistemas de drenagem defeituosos, todos descobertos após a compra dessas propriedades.
Nesse contexto, o diretor da NPO Sociedade Japonesa de Inspectores de Habitação, Wataru Tochigi, alertou que os compradores devem ser proativos na hora de investigar o estado das propriedades antes de firmar o contrato de compra. Inspeções detalhadas podem ajudar a evitar surpresas desagradáveis e garantir um investimento mais seguro.
Uma renovação complicada
Como mencionamos anteriormente, embora essas propriedades ofereçam oportunidades para aqueles que buscam retiros tranquilos, uma casa econômica ou projetos de renovação, elas também apresentam riscos e custos adicionais.
Os especialistas alertam que esses imóveis frequentemente exigem altos custos de renovação, especialmente se a propriedade precisar de reparos estruturais, e esses custos podem superar em muito o valor de revenda em algumas áreas.
Mas há mais
Como explicamos alguns meses atrás, existe um risco inerente em construções tão antigas. Essas propriedades também apresentam sérios riscos para a segurança, pois muitas delas ficaram muito tempo sem manutenção mínima. De fato, em uma pesquisa, foi apontada a possibilidade de desabamento em caso de terremotos, deslizamentos de terra ou condições climáticas extremas como um exemplo desses riscos.
O governo ajuda
No Japão, há cerca de 9 milhões de casas abandonadas. Por essa razão, o governo tomou medidas para mitigar os riscos e incentivar o uso responsável desse tipo de propriedade. Como? Através de uma emenda à Lei de Medidas Especiais sobre Casas Abandonadas, que entrou em vigor em 2023.
A emenda estabelece a eliminação de reduções fiscais para propriedades mal geridas, a obrigação de registrar propriedades herdadas para evitar seu abandono e o aumento das tarifas máximas de corretagem para incentivar a gestão e comercialização adequadas das Akiyas.
De fundo, um mercado que não para de crescer
De acordo com o Instituto de Pesquisa Yano, o mercado de revenda de imóveis usados cresce a cada ano e alcançou 41.000 transações em 2022. Além disso, espera-se que esse número aumente em 20% até 2030.
No entanto, a falta de regulamentações obrigatórias para inspeções prévias continua sendo um desafio (as inspeções podem ser feitas "de forma privada", mas não têm caráter vinculativo), especialmente para os compradores.
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